Sind Kinder mit Behinderung in Österreich ein Sachmangel?

Das deutsche Landgericht Münster wies eine Schadenersatzklage mit der Begründung zurück, dass ein autistischen Kindes kein Sachmangel ist. Wie würde diese Frage nach österreichischem Recht beurteilt?

Justitia
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Bei der Verhandlung der 8. Zivilkammer hatte das Landgericht Münster (Deutschland) am 26. Februar 2009 über eine Klage eines 55-jährigen Mannes zu entscheiden, dessen anwaltliche Vertretung einen autistischen Nachbarsjungen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung als Sachmangel bezeichnete (siehe auch folgenden Artikel).

Sachverhalt

Der Kläger, ein in Essen tätiger Polizeibeamter, kaufte im November 2007 für 128.000,- € von einem 53-jährigen Diplomsozialarbeiter eine im münsterländischen Raesfeld gelegene Eigentumswohnung. Der Kläger forderte laut deutschen Medienberichten 12.250,- € Schadenersatz vom Verkäufer, weil dieser ihm die Existenz des 10-jährigen Jungen mit Behinderung in der Nachbarschaft verschwiegen hätte. Die Geräusche bzw. Schreiattacken des autistischen Kindes, insbesondere in der Zeit von 15.00 Uhr bis weit nach 21.00 Uhr, stellten nach Ansicht des Anwalts einen Sachmangel dar und würden den Wert der Immobilie um ca. 10% mindern. „Die Ruhe war ein Kaufargument, ich kann so nicht leben.“ erklärte der Kläger. Der Verkäufer habe ihn über die Existenz des Jungen nicht aufgeklärt, was jedoch vom beklagten Sozialarbeiter bestritten wird.

„Ob ein krankes Kind in der Nachbarschaft einen Sachmangel einer Immobilie darstellt, ist sehr problematisch und zweifelhaft, gerade vor dem Hintergrund von Toleranz und der Integration Behinderter. Ich werde deshalb die Klage zurückweisen“, sagte der Vorsitzende der Zivilkammer, Georg Bischof (Aktenzeichen: 08 O 378/08). Weiters führt das Gericht Artikel 3 des Grundgesetzes an, wonach niemand aufgrund der Behinderung benachteiligt werden darf. Die Begründung für das Urteil soll innerhalb von zwei bis drei Wochen folgen.

Klärung der juristischen Begriffe

Um eine Beurteilung dieses Falles in Bezug auf die österreichische Rechtslage vornehmen zu können, ist zunächst eine genauere Begriffsbestimmung erforderlich. In den deutschen Medienberichten sind juristische Fachbegriffe von JournalistInnen zum Teil unrichtig und damit irreführend verwendet worden. Nicht ganz eindeutig ist, ob der Käufer seinen Anspruch auf die verschuldensunabhängige Gewährleistung (Preisminderung) oder den verschuldensabhängigen Schadenersatzanspruch stützt. Um eine umfassende Betrachtung der möglichen Anspruchsgrundlagen zu gewährleisten, wird im folgenden Beitrag auf beide Anspruchsgrundlagen eingegangen werden.

Rechtslage in Österreich

Gewährleistung

„Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht. Er haftet dafür, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, dass sie seiner Beschreibung, einer Probe oder einem Muster entspricht und dass sie der Natur des Geschäfts oder der getroffenen Verabredung gemäß verwendet werden kann (§ 922 Abs. 1 ABGB).“

Als unbewegliche Sache gemäß 293 ABGB fällt die Immobilie – Eigentumswohnung – in den Gewährleistungsbereich des § 922 Abs. 1 ABGB. Zudem handelt es sich beim Kauf um einen entgeltlichen Vertrag. Die Gewährleistung ist vom Gesetz angeordnet und muss daher nicht vereinbart werden. Sie geht vom Grundgedanken aus, dass jede Partei für sich beim Vertragsabschluss kalkuliert, was ihr die Leistung der anderen Seite wert ist und in Hinblick darauf sein Leistungsangebot abgibt. Das vorgestellte Verhältnis von Wert und Gegenwert kommt aber dann aus dem Gleichgewicht, wenn der Sache ein Mangel anhaftet, wobei es hier unbeachtlich ist, ob der Schuldner diesen verursacht oder verschuldet hat. Sachmängel sind Mängel, die der Sache körperlich anhaften und bereits bei Ablieferung bzw. Übergabe der Sache vorhanden waren.

Rechtslage bei Vereinbarung einer ruhigen Wohnlage

Der Junge lebte laut Medienberichten schon lange vor der Übergabe der Immobilie an den Käufer in direkter Nachbarschaft. Ist nun aber das behinderte Kind ein Sachmangel der Eigentumswohnung? Diese Frage muss grundsätzlich mit nein beantwortet werden, denn ob ein Kind mit Behinderung in direkter Nachbarschaft lebt, berührt in keiner Weise die bei einer Eigentumswohnung vorausgesetzten Eigenschaften, wie etwa ruhige Wohnlage, Größe oder Ausstattung.

Vielmehr muss die Frage lauten, ob die Geräusche des autistischen Jungen einen Sachmangel darstellen. Der Käufer gibt an, dass ein entscheidendes Kaufargument die ruhige Wohnlage der Eigentumswohnung war und der Verkäufer dies auch gewusst hat. Der Verkäufer habe ihn nicht über den Jungen aufgeklärt. Der Verkäufer hingegen sagt seinerseits, dass er dem Käufer mitgeteilt hat, dass im Nachbarhaus ein autistischer Junge lebt.

Geht man von der Richtigkeit der Angaben des Verkäufers aus, so hatte der Käufer in Kenntnis vom benachbarten Jungen gekauft, die Eigentumswohnung hat damit die vertraglich bedungenen und gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften und die Leistung weicht qualitativ und quantitativ nicht von der geschuldeten Leistung ab. Sohin ist die Eigentumswohnung mangelfrei und auf die Frage, ob Geräusche von Kindern mit Behinderung Mängel sein können, braucht nicht näher eingegangen zu werden. Ein Anspruch auf Preisminderung (§ 932 ABGB) oder Schadenersatz (§ 933a ABGB) kommt bei dieser Fallkonstellation damit nicht in Betracht.

Rechtslage bei Unkenntnis des Käufers vom autistischen Jungen

In diesem Zusammenhang stellt sich aber die Frage, wie muss der Fall rechtlich beurteilt werden, wenn der Verkäufer davon Kenntnis hatte, dass der Käufer vor allem wegen der Ruhe den Immobilienkauf getätigt hat und eine Aufklärung über den autistischen Jungen im Nachbarhaus unterlassen hätte? Das Kind mit Behinderung als Person an sich kann natürlich auch hier grundsätzlich noch kein Sachmangel der Eigentumswohnung sein.

Sind aber auch die Geräusche – die vom Käufer als Lärm bezeichnet werden und von denen er wegen der fehlenden Aufklärung nicht wusste – kein Mangel? Nimmt man eine strenge Prüfung anhand des hier einschlägigen § 922 Abs. 1 ABGB vor, so ist die ruhige Wohnlage ausdrücklich, zumindest aber konkludent im Vertrag ausbedungen, aber tatsächlich eventuell nicht gegeben, weil der Junge bedingt durch seine Behinderung während der Zeit seiner Anwesenheit auf dem eigenen Grundstück für die Nachbarn gut hörbare Geräusche verursacht.

Rein formal gesetzlich könnte man hier zunächst zu dem Ergebnis kommen, dass die Eigentumswohnung durch die Geräusche des Kindes an einem Sachmangel leiden kann, weil das Kriterium ruhig nicht mehr erfüllt zu sein scheint. Folgt man diesem Ergebnis, so hat der Käufer einen Anspruch auf Preisminderung (§ 932 ABGB) oder Schadenersatz (§ 933a ABGB), wobei auf die bestehende, hier aber irrelevante Konkurrenzproblematik beider Anspruchsgrundlagen nicht näher eingegangen werden soll.

Ergebniskorrektur im Sinne von Gleichstellung und Chancengleichheit

Schlussfolgernd aus diesem Ergebnis wären Geräusche von Kindern mit oder ohne Behinderung also mithin ausschlaggebend darüber, ob eine Immobilie eine ruhige Wohnlage bietet oder nicht. Dieses Ergebnis ist völlig unakzeptabel und bedarf jedenfalls einer Korrektur. Es kann nicht sein, dass die Gesellschaft für Gleichstellung und Chancengleichheit für Menschen mit Behinderungen eintritt und andererseits die Geräusche eines autistischen Kindes rechtlich als Sachmangel angesehen werden. Das ist keine Integration, im Gegenteil, es ist ein eindeutiger Ausschluss von Menschen mit Behinderungen aus der Gesellschaft.

Insbesondere kann hier die UN-Konvention über Rechte der Menschen mit Behinderungen herangezogen werden. „Zweck des Übereinkommens ist es, den vollen und gleichberechtigten Genuss aller Menschenrechte und Grundfreiheiten durch alle Menschen mit Behinderungen zu fördern, zu schützen und zu gewährleisten und die Achtung der ihnen innewohnenden Würde zu fördern.“ (Artikel 1 der UN-Konvention). Kinder mit Behinderung als einen Sachmangel anzusehen, verletzt eindeutig die Würde dieser Menschen. Nach gegenseitiger Abwägung der Rechte von Immobilienkäufern und der Würde von Menschen mit Behinderungen muss klar festgestellt werden, dass das Recht auf Menschenwürde eindeutig höherwertig ist. Im gegenständlichen Fall muss daher abgelehnt werden, dass Kinder mit Behinderung oder deren Geräusche einen Sachmangel im Sinne des § 922 Abs. 1 ABGB darstellen.

Anmerkung

Wie die österreichischen Gerichte in einem solchen Fall entscheiden würden, ist aufgrund fehlender Judikatur nicht genau abschätzbar. Die UN-Konvention über Rechte der Menschen mit Behinderungen und das darin fixierte Recht auf Würde von Menschen mit Behinderungen können jedenfalls nicht ignoriert werden, zumal sich auch Österreich durch die Unterzeichnung des Übereinkommens in Artikel 4 dazu verpflichtet hat, „die volle Verwirklichung aller Menschenrechte und Grundfreiheiten für alle Menschen mit Behinderungen ohne jede Diskriminierung aufgrund von Behinderung zu gewährleisten und zu fördern“.

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